به جهت نقش زمین در تامین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف دیگر افزایش جمعیت ضروری است، ضوابط و مقررات و معیارهایی از آن در راستای منافع عمومی و حفاظت بهینه و در خور پایدار آن در نظر گرفته شود. در دنیای امروز زمین از مواهب کمیاب به شمار می رود، به همین دلیل بر سر استفاده از آن میان فعالیت های گوناگون انسان مانند زراعت و باغداری، مرتع و جنگل، صنعت و معدن، شهر و روستا و … رقابت وجود دارد. پس تخصیص عاقلانه زمین به این فعالیت ها از جمله مباحث برنامه ریزی کاربری اراضی است.(زیاری،۱۳۷۸: ۴۲)
۲-۴-۴-نظریه نقش کالبدی
استوارت چاپین یکی از نظریه پردازان جدید برنامه ریزی کاربری زمین میان کاربری زمین، درمقیاس کلان وکاربری زمین در مقیاس شهری تفکیک قایل شده است. طبق نظریه وی، استفاده از زمین در مقیاس کلان، به فعالیت هایی چون کشاورزی، معدن، مرتع و جنگل تقسیم می شود. لیکن در مقیاس شهری، استفاده از زمین باتمام فعالیت های مورد نیاز جامعه همانند مسکن، کار، تولید، توزیع، حمل ونقل، گذران اوقات فراغت و خدمات آموزشی، اجتماعی وبهداشتی ارتباط پیدا می کند. چاپین بیان می دارد که کاربری زمین در مقیاس شهر به عواملی همچون محدودیت زمین، شکل و موقعیت زمین، انواع فعالیت، تراکم، تمرکز، نحوه توزیع اراضی میان کاربری ها و مقایسه کاربری ها وابسته است.( Chapin, 1972)
در مجموع نظریه برنامه ریزی فضایی، کاربری زمین را در سطح و زیر زمین به منظور مجموعه فعالیت هایی که انسان در طبیعت انجام می دهد، یا مجموعه ای از روابط انسان و محیط مد نظر دارد.(زیاری،۱۳۷۸: ۴۸)
۲-۴-۵-نظریه برنامه ای
نظریه برنامه ای به کاربری زمین، با پیدایش شهرسازی جدید ظهور می نماید. اقدامات اولیه این نظریه بیشتر جنبه حقوقی، مهندسی و اداری داشته است. ولی از اوایل دهه۱۹۶۰، موضوع چگونگی استفاده از اراضی شهری در مفهوم خاص “برنامه ریزی کاربری زمین” به طور جدی شکل گرفت و بر پایه مفاهیم، مبانی و روش های هدفمند و منظم استوار شد. (مهدی زاده،۱۳۷۹: ۷۳) انتشار کتاب برنامه ریزی کاربری زمین شهری استوارت چاپین و اصول روش های برنامه ریزی شهری و روستایی نوین کی بل و اصول و روش های برنامه ریزی شهری ویلیام گودمن گام مهمی در مفاهیم، مبانی و متدولوژی برنامه ریزی کاربری اراضی شهری بر جای گذاشت. (زیاری،۱۳۸۹: ۸ )
۲-۴-۶-نظریه کارکرد گرایی
نظریه کارکرد گرایی بر شهرسازی مدرن و تبلور آن در منشور آتن(۱۹۳۳)و رواج کاربری آن به صورت طرح های جامع، اصولا برنامه ریزی شهری به ابزار کارکردی برای هدایت و نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بدل گردید. در این راستا بر اساس اصول خرد گرایی و هزینه منفعت، نحوه استفاده و بهره گیری از اراضی شهری، نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکرد های شهری و تقویت کارایی شهری تلقی گردید و ضرورت استفاده منطقی از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت. حاصل نهایی این نظریه، پیدایش و رواج وسیع مفهوم ” سرانه کاربری های زمین” در شهرسازی جدید است که به شیوه کارکرد گرایانه تمام جامعه شهری را به افراد تبدیل می کند که هر کدام دارای فعالیت مشخص هستند و هر یک از این فعالیت ها به یک مقدار معین زمین نیاز دارد. (مهدی زاده،۱۳۷۹: ۷۳)

۲-۴-۷-نظریه اصلاح گرایی
در این نظریه عقیده بر آن است که بهسازی و ساماندهی محیط شهری باید از درون جوامع صورت پذیرد بنابراین بر اصلاح تنگناها و عوارض نظام اجتماعی موجود بدون نفی کلیت آنها تاکید می کند.اصلاح گرایان زمین را ثروت شهر و حومه می دانند که باید برای زراعت و اشتغالات زراعی از آن استفاده شود.(زیاری،۱۳۸۵: ۱۰)
۲-۴-۸-نظریه مدرنیسم
این نظریه به حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع ارتباط با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد. انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای “سکونت، کار، رفت و آمد، اوغات فراغت “در یک ناحیه خاص است، لذا کاربری های اراضی شهر بایستی به صورت منطقه بندی در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد. بنابراین شهرهای کم تراکم در نواحی خاص را پیشنهاد می کنند. پدید آورندگان این نظریه معتقدند زمین باید از هر کاربری آزاد شود و شهر در فضای سبز به شکل عمودی ایجاد شود. (زیاری،۱۳۸۵: ۱۲)
۲-۴-۹-نظریه فرهنگ گرایی
این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزا آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد. در این مکتب تفکر منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد و شهر از طریق سازمان های اجتماعی و فرهنگی زنده می شود. لذا باید به این نوع کاربری ها توجه شود.برگشت به گذشته و توجه به زیبایی شناختی از مشخصات آن است. از این مکتب به علت ارزش گذاری بیش از حد به گذشته و اینکه زمان را قابل بازگشت و بازسازی می داند، انتقاد شده است.( زیاری،۱۳۸۵: ۱۴)
۲-۴-۱۰-نظریه طبیعت گرایی
چهارچوب نظری این مکتب را آزادی انسان و رهایی از محیط مصنوع، استقرار در طبیعت، کار بر روی زمین به عنوان اوقات فراغت و توجه به خانه، حفظ طبیعت، به کارگیری تکنولوژی و وجود نداشتن عملکرد گرایی در شهر تشکیل می دهد.( زیاری،۱۳۸۵: ۱۴)
۲-۴-۱۱-نظریه پست مدرنیسم
در دهه ۱۹۷۰ واژه پست مدرنیسم به شعاری با بار عاطفی و لحن سیاسی صریح بدل شد و پیروان آن در دو جبهه از این واژه استفاده کردند. در یک طرف نو محافظ کاران بودند که می خواستند خود را از شر محتویات به اصطلاح مخرب فرهنگ بیگانه و متخاصم برهانند و در طرف دیگر برخی از منتقدان رشد اقتصادی بودند که در نظر ایشان ساختمان نوین معماری مدرن مظهر نابودی برخاسته از مدرنیزاسیون بود. در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح آن همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت و بدون ارتباط با محیط، وجود برج های اداری، فروشگاه های بزرگ و غول آسا و بنا های پر هیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد.(زیاری،۱۳۸۹: ۱۲)
جنکس مدرنیسم را به دلیل تک ظرفیتی و تهی بودن از سطوح معنایی یا مفاهیم ماورای طبیعی سرزنش می کرد. وی به جای مدرنیسم ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی در ساخت و ساز شهر ها پیشنهاد کردند.(زیاری،۱۳۸۵: ۱۳)
۲-۴-۱۲-نظریه توسعه پایدار کاربری زمین
نظریه توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع طبیعی ارائه شده است.مبانی نظری این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است. این نظریه راه رسیدن به اهداف را با برنامه ریزی شهری، روستایی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی که برابر قانون کنترل کاربری ها و کنترل بیشتر در شهر ها و روستاها می داند.
به این ترتیب با اتخاذ سیاست کاربری صحیح و محافظت از زمین توسعه پایدار حاصل می آید. در واقع توسعه و عمران زمین وقتی می تواند پایدار باشد که بتوانیم هم به نیازهای اقتصادی و مادی و هم به نیازهای اجتماعی و فرهنگی و روانی مردم در حال و آینده پاسخ گوید.(زیاری،۱۳۸۹: ۱۴)
این نظریه پایداری شکل شهر، الگوی پایدار سکونتگاه ها، الگوی موثر حمل و نقل در زمینه مصرف سوخت و نیز شهر را در سلسله مراتب ناحیه شهری بررسی می کند زیرا شهر را فقط برای لذت شهرنشینان می داند.(زیاری،۱۳۸۵: ۱۸)
۲-۵- سیاستها و برنامه توسعه شهری کشور
سیاست توسعه درونی یا درون زای شهری، یکی از سیاست سه گانه توسعه شهری است که در کنار دو سیاست توسعه شهری متصل یا پیوسته ( ایجاد شهرک های متصل به شهر و در محدوده رسمی شهر ) و سیاست توسعه شهری منفصل یا نا پیوسته ( ایجاد شهرهای جدید با فاصله از شهر مادر ) مطرح می شود، این سیاست دارای مزیت های نسبی متعددی نسبت به دو سیاست دیگر است چرا که شهرهای موجود کشور از طریق توسعه درونی، تا سالیان زیادی می توانند پاسخگویی بسیاری از نیازهای از جمله اسکان سرریز جمعیت شهری و ارتقاء سرانه های خدمات شهری باشند و تا مادامی که در درون شهر موجود، ظرفیت لازم جهت توسعه شهری وجود دارد، به کارگیری سایر  روش های سیاست های توسعه شهری می بایست در اولویت بعدی برنامه ریزی قرار گیرد
بنابراین در این راستا  بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری و استفاده از اراضی بایر و رهاشده در درون شهرها و اصلاح کاربری های نامناسب با زندگی شهری امروزی، نظیر پادگان ها، زندان ها،کارخانجات، و صنایع مزاحم شهری وارتقاءتراکم شهرى از اقداماتی لازم براى توسعه درونی شهرها است
توسعه درونی شهری یا توسعه از درون، بر خلاف سایر سیاستهای توسعه شهری، با توجه به اینکه در بستر شهر موجود و با حضور ساکنان و شهروندان موضوعی پیچیده ، چند وجهی ، میان بخشی و حتی فرابخشی است که نه فقط یک کار فیزیکی ، کالبدی و شهرسازی است بلکه دارای ابعاد قوی اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و زیست محیطی است.
در توسعه درونی شهرها، بجای گسترش افقی، شهر بصورت عمودی گسترش می یابد، بافتهای قدیمی، فرسوده و نا کارآمد شهری، احیاء بهسازی و نوسازی شده و اراضی بایر و رها شده شهری در فرایند توسعه شهری بکار گرفته و سطح معابر و شبکه های دسترسی، سطح فضای سبز به استانداردهای شهرسازی نزدیک می شود.
از سوی دیگر  نسبت جمعیت شهری به کل جمعیت کشور و رشد فزاینده آن در دهه های اخیر اهمیت و ضرورت موضوع را از جنبه مذکور دوچندان کرده و ضرورت استفاده از ظرفیت های جمعیت پذیری بافت های فرسوده شهری و سایر اراضی مستعد اسکان سرریز جمعیت در درون شهرها را مى رساند، چرا که از بین سیاست های توسعه شهری برای اسکان سرریز جمعیت، سیاست توسعه درونی شهرها، از منظر صرفه هاى مقیاس و برخى هزینه هاى ثابت و سرمایه هاى قبلى در زیرساخت ها، هزینه های کمتری بر مردم و دولت تحمیل مى کند و به دلیل استفاده بهتر و بیشتر از ظرفیت هاى موجود، باعث ارتقاى بهره وری و استفاده بهینه از زمین شهری خواهد شد.
بنا بر این برنامه ریزی بهینه برای اسکان سرریز جمعیت شهری با کمترین هزینه و دستیابی به ارتقاى بهره وری زمین شهری، فارغ ازموضوع حفظ سرمایه انسانی و کاهش خسارات مالی، جانی و صدمات روحی و روانی، به لحاظ ابعاد اقتصادی و تخصیص بهینه منابع ملی، واجد اهمیت فراوان است.
لازمه بهسازی و نوسازی این بافتها، اصلاح وضعیت اقتصادی بافت های مزبور و بازگرداندن مجدد آنها به حیات اقتصادی شهر و مستعد کردن آنها برای پذیرش سرمایه های جدید و تنو ع بخشی به ابزارهای مالی در بازار سرمایه مربوطه و قرار دادن آنها در کانون توجه مدیران و مسئولان توسعه شهری است. لذا می بایست نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی شهری به عنوان ابزار اصلی توسعه شهری و هم افزای شهری در حوزه کار سیاست توسعه شهری قرار گیرد.
هم اکنون بیش از ۷۲ هزار هکتار بافت فرسوده در ۴۷۱ شهر کشور شناسایی شده و این بافتها به طور متوسط قریب به ۱۰ درصد شهرهای مزبور را در  بر می گیرد و نیز حدود ۱۵ درصد از سطح اراضی ساخته شده شهری که مستعد جمعیت پذیری می باشند در قالب اراضی بایر ، رها شده وبا کاربری نامناسب شهری نظیر پادگان ها، زندانها ، صنایع مزاحم و نظایر آن را به خود اختصاص داده است.
در کنار این موضوع، بکارگیری اراضی بایر و تغییر کاربری اراضی دارای کاربری نامناسب در محدوده شهر نظیر پادگانها ،زندانها و صنایع مزاحم ظرفیت بسیار بالایی را در اختیار برنامه ریزان شهری قرار خواهد داد که تا سالهای دور حتی نیاز به یک متر مربع اراضی خارج از محدوده های شهری و توسعه دادن محدوده شهر و از بین بردن باغات و اراضی کشاورزی نباشد.
ظرفیت های موجود در فرایند بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و نتایج بررسی ها، ضمن تأیید فرضیه«سیاست توسعه درون شهری»، ابزار خوبی برای جذب سرریز جمعیت  می باشد»، اولویت توسعه شهرها از طریق نوسازی بافت فرسوده ( پرهیز از تخریب باغات یا گسترش محدوده شهر ) را  نشان می دهد. پس بنابراین  برای ارزیابی و تعیین میزان نیاز به توسعه و گسترش محدوده وگسترش کالبدی شهرها و استفاده از آن، ابتدا باید بررسی کرد و مطمئن شد آیا حداکثر استفاده از زمین شهری و ظرفیت موجود در درون شهرها شده است یا خیر؟ بى توجهى به مزیت های نسبی و صرفه های اقتصادی سیاست توسعه درون شهری وارتقای بهره وری زمین، به منزله هدر دادن منابع و تخصیص ندادن بهینه منابع ملی است.
۲-۶-توسعه فیزیکی شهر های ایران
شهر ها همواره تحت تاثیر نیروها و عوامل گوناگون شکل گرفته و گسترش می یابند . شهر های ایران نیز از این قضیه مستثنی نبوده و به دلیل مهاجرت های بی رویه و افزایش جمعیت ، روز به روز از لحاظ فیزیکی گسترش می یابند . رشد شهر نشینی و به تبع آن گسترش شاخکهای خزنده شهری بر اراضی پیراشهری پیامد هایی چون حاشیه نشینی ، نابودی اراضی کشاورزی ، عدم امکان پاسخگویی برخی از خدمات و کاربری ها در شهر ، مشکلات زیست محیطی و خصوصا آلودگی و نابسامانی سیمای شهری را در پی داشته است .
سیستم کالبدی شهر که مجموعه ای از فضاها ، کاربری های مختلف و شبکه ارتباطی بین آنها ست و تحت تاثیر سیستم جغرافیایی – اقلیمی – اکولوژیکی – اقتصادی و … می باشد ، هدف آن فراهم آوردن شرایط زندگی مطلوب برای ساکنانش است وقتی این سیستم از طریق انواع کاربری ها – رهایی یا فرسودگی فضاها ، کاهش عملکرد فضاها دچار دگرگونی می شود ، در مسیر تحقق هدف خود که تامین زندگی مطلوب و عادلانه برای شهروندان است دچار اختلال می شود و این وضعیت موجب به هم خوردگی تعادل و کیفیت زندگی شهری می شود . (حسین زاده، ۱۳۸۵ ، ۲۱۵)
اکنون نگاهی گذار داریم به عوامل موثر در توسعه فیزیکی شهر های ایران .
الف : عوامل طبیعی و توسعه شهر :

• • همجواری شهر ها با عوارض طبیعی مانند کوه – دشت ، جلگه و … بطوریکه شهر ها به تبعیت از این شرایط شکل می گیرند (Bullard,2003,22 ) .

• • موقعیت جغرافیایی ، ارتفاع از سطح دریا – شکل ناهمواریها ، خاک و پوشش گیاهی و شبکه آبها هر کدام به صورت مجزا یا مشترک در ارتباط با عملکرد نسبی آنها در شرایط حاکم بر جغرافیای منطقه ، سیمای کنونی شهرها و روستاهای ایران را متاثر می سازند  . (حسین زاده دلیر ، هوشیار ، ۱۳۸۵ ، ۲۱۷)

• • از دیگر عوامل طبیعی موثر در توسعه شهر ها شیب است . چنانکه شیب مناسب برای شهرسازی حداکثر ۹ درصد است (هوشیار ، ۱۳۸۱؛ ۱۱۵)

• • میزان بارندگی هم در ایران با نحوه شکل گیر ی و جهت یابی و ارتفاع ناهمواری های البرز و زاگرس و کوه های منفرد مرکزی و شرقی ارتباط نزدیکی دارد ، تاثیر آشکاری بر مکان گزینی شهر ها و شکل گیری محیط زندگی انسان داشته است (رضوانی ، ۱۳۷۴؛ ۱۲۳)

ب: عوامل اقتصادی و توسعه شهر :
پایه ی اصلی مطالعات شهر سازی و طراحی شهری ، مطالعه پایه ی اقتصادی شهر است که بر اساس آن اشتغال ، جمعیت ، درآمد و نهایتا میزان نیاز به فضا مشخص می شود . (شیعه ، ۱۳۸۰ ، ۱۱۶)
از جمله عوامل اقتصادی که شهر را به وجود می آورد و به آن نقش می دهد ، نوع فعالیت اقتصادی حاکم بر شهر است . این فعالیت ناشی از امکانات مساعد ناحیه ای وروستاهای پیرامونی آن است و در این ارتباط ، عامل ارتباطات و حمل و نقل نقش مهمی را بر عهده داشته و دارد. (Richard,2002:282 )
ج) عوامل اجتماعی و توسعه ی شهر
عوامل اجتماعی نیز از دیگر عواملی هستند که در توسعه شهر ها نقش بازرسی ایفا می کنند ، بطوریکه در این میان عناصری چون رشد طبیعی جمعیت ، مهاجرت و جدایی گزینی اجتماعی به دلایل قومی ، نژادی ، دینی و مذهبی باعث شکل گیری محلات مختلف در شهر می شوند . (حسین زاده دلیر ، هوشیار ، ۱۳۸۵ ، ۲۲۴)
د- عوامل سیاسی و توسعه شهر :
عامل سیاسی هم به نوعی در توسعه ی شهر ها دخیل است و در این زمینه ، نقش دولت و سازمان های وابسته به آن ، به عنوان یکی از مهم ترین عوامل شناخته شده است . که سیاست گذاری های آن می تواند در توسعه شهر موثر باشد . مثل تصمیم گیری دولت در ایجاد یک بزرگراه ، احداث خطوط راه آهن و مترو و … (همان)
طبق گفته ویل دورانت :